3. CONTRATAR UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO

¿QUÉ HACER?

Primero, informarse

Dado el importante desembolso económico que supone la compra de una vivienda. La mayoría de los ciudadanos suelen solicitar financiación. Imaginemos que usted está en esa situación.

¿Qué elegir? Las entidades financieras ponen a disposición de sus clientes diferentes productos que, sin embargo, conviene diferenciar para decidirse por el más adecuado.

¿Qué son los préstamos hipotecarios?

Comúnmente conocidos como “hipotecas”, son el instrumento bancario por excelencia para la adquisición de una vivienda. La entidad financiera le ofrece una cantidad de dinero a un interés relativamente bajo a cambio de que usted hipoteque el inmueble que compra.

Esto significa que en caso de que no pueda pagar, tras cumplirse una serie de condiciones marcadas por la Ley, el banco podrá vender el inmueble en subasta pública. Tenga en cuenta que, salvo que lo pacte en la escritura pública, con entregar al banco el inmueble usted no quedará libre de la deuda si ésta es mayor que lo obtenido por la venta; por ese motivo es muy importante la tasación obligatoria incorporada a la escritura, ya que determina el valor de mercado de la vivienda.

¿En qué se tiene que fijar para valorar el préstamo hipotecario que más le conviene?

INTERÉS

Es el precio que se paga por el préstamo. Puede ser fijo o variable. En el segundo caso, la mayoría de las hipotecas suelen tener un interés referenciado al Euribor más un diferencial que se suma al interés. Cuanto más alto, más caro será el préstamo.

PLAZO DE DEVOLUCIÓN

Es el tiempo que le da el banco para devolver el dinero que le ha prestado. La mayor parte de los bancos ofrecen un plazo máximo de 30 años.

FINANCIACIÓN

Las entidades financieras tienen limitaciones para conceder préstamos que superen un determinado porcentaje del valor de tasación.

COMISIONES

Puede encontrarse con varias. La Ley de crédito inmobiliario ha regulado la mayoría de ellas. Son éstas:

Comisión de apertura. La Ley de crédito inmobiliario no limita esta comisión, pero establece que será la únicaque podrá cobrarle la entidad financiera cuando contrate un préstamo hipotecario. Se elimina de esta manerala posibilidad de que le cobren una comisión de estudio como ocurría antes.

Comisión por amortización anticipada. Es el cargo que le puede cobrar su banco si usted quiere devolver todo o parte de su préstamo antes del tiempo acordado. La Ley de crédito inmobiliario establece que para hipotecas de tipo fijo, la comisión no podrá excederdel importe de la pérdida que pudiera sufrir el prestamista con el límite del 2% del capital anticipado durante los diez primeros años y con el límite del 1,5% a partir del undécimo año. Para hipotecas de tipo variable, la comisión no podrá exceder del importe de la pérdida que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,25% del capital anticipado durante los tres primeros años; o con el límite del 0,15% del capital anticipado durante los cinco primeros años.

Comisión de novación. Siempre que por el cambio se aplique durante el resto del préstamoun tipo de interés fijo en sustitución de otro variable, la comisión por reembolso anticipado no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15% del capital anticipado durante los tres primeros años de vigencia del préstamo; pasado este plazo no podrá exigir comisión alguna.

CLÁUSULAS

Establecen condiciones que pueden alterar o limitar el funcionamiento de su hipoteca. Con la Ley de crédito inmobiliario desaparecen las “cláusulas suelo”, ya que prohíbe específicamente la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas a tipo variable. Igualmente se establece que el interés remuneratorio no podrá ser negativo (la entidad financiera no le puede pagar dinero a usted por el préstamo). En cuanto a la cláusula de vencimiento anticipado, la normativa permite realizar la ejecución por impago cuando se deban 12 meses o el 3% del capital concedido, en la primera mitad de duración del préstamo, o 15 mensualidades o el 7% del crédito en la segunda mitad de duración del préstamo.

GARANTÍAS ADICIONALES

Hay hipotecas que obligan a aportar avalistas o a hipotecar otro bien inmueble.

Y por supuesto:

  • Analizar la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).Este documento, que debe darle la entidad financiera, contiene toda la información de la hipoteca. La ficha tiene carácter de oferta vinculante durante un mínimo de 10 días.
  • También debería facilitarle la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE)que detalla las cláusulas y los gastos de la hipoteca.

¿Qué información se incluye en la FEIN?

  • Identificación del prestamistay de la comisión que percibe.
  • Importe, duración y moneda del préstamoque se concede, con información sobre las fluctuaciones que puede tener si se firma en una divisa distinta al euro.
  • Tipo de interés. Aportando el cuadro de amortización del préstamo.
  • Importe totala reembolsar.
  • Valor del inmueble y el porcentaje del valor concedido en el préstamo.
  • Periodicidad y número de pagos:Si se paga con periodicidad mensual, trimestral… y el número total de cuotas.
  • Importe de cada cuota:Cuánto se paga en cada cuota y cuándo y cómo puede cambiar este importe. Si es una hipoteca a tipo variable debe especificar cuánto tiempo es fija y con qué periodicidad cambiarán las cuotas.
  • Tabla ilustrativa del reembolso y reembolso anticipado: las condiciones y comisiones si se produce la devolución del préstamo antes de que finalice.
  • Incumplimiento de los compromisosvinculados al préstamo explicando las consecuencias que tiene para el prestatario.
  • Elementos de flexibilidad:el prestamista explicará la posibilidad de que se pueda transferir el crédito a otro prestamista y las condiciones en que puede ejercitarse esta opción.
  • Derechos del prestatario. Entre los que figura el derecho de desistimiento y el derecho de portabilidad donde se incluye la subrogación.
  • Reclamaciones. La dirección donde se puede ejercitar ese derecho.

Segundo,elegida la entidad y el tipo de crédito, acuda al notario

Su encuentro con el notario será doble: antes de la autorización y firma de la escritura del crédito hipotecario (fase precontractual) y el día de la autorización y firma (fase contractual).

  1. Fase precontractual: papel relevante del notario

Una vez que usted ha decidido con qué entidad financiera va a contratar el crédito que más se ajusta a sus intereses, entramos en la llamada fase precontractual del préstamo según se recoge en la Ley reguladora de contratos de crédito inmobiliario, desde el 16 de junio de 2019 en vigor.

Para aumentar la seguridad jurídica y la transparencia del proceso, la Ley de contratos de crédito inmobiliarioregula de modo más exhaustivo la publicidad de los préstamos inmobiliarios y la información precontractual que habrá de proporcionarle la entidad financiera.

Debe saber que esta ley atribuye al notario unaimportante función en la fase precontractual del préstamo, ya que deberá cerciorarse del cumplimiento de los deberes de la entidad financiera y proporcionarle a usted un asesoramiento imparcial y gratuito.

ELIJA SU NOTARIO

1 Tras haber decidido la entidad financiera y el crédito más adecuado a sus intereses, tendrá un plazo de diez días, previos a la autorización de su préstamo, para acudir al notario que elija. En España hay más de 2.800 notarios,incluso en localidades pequeñas.

2 Deberá comunicar a la entidad financiera el nombre del notarioque haya elegido para que esta le remita, por medios telemáticos, toda la documentación relacionada con su préstamo.

3 Cuando la entidad financiera haya enviado la documentación al notario por usted elegido, podrá reunirse a solas con él.

Y PÍDALE QUE LE AYUDE…

VERIFICANDO QUE HA RECIBIDO TODA LA DOCUMENTACIÓN

El notario verificará que la entidad financiera le ha entregado toda la documentación exigibleconforme al tipo de préstamo hipotecario por usted solicitado, y que lo ha hecho en el plazo adecuado.

Es decir, se asegurará de que ha recibido:

  • El proyecto de contrato del préstamo
  • La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN)
  • La Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE)
  • La simulación de las cuotas periódicas que debería satisfacer en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés
  • Un documento sobre los gastos asociadosa la escritura pública del crédito

RESOLVIENDO SUS DUDAS

El notario le explicará los aspectos más importantes y relevantes del préstamo y que contestará todas sus preguntas para que pueda tener, con su asesoramiento imparcial,un conocimiento completo del mismo, y por tanto de sus derechos y obligaciones. Con un pequeño test se asegurará de que lo tiene todo claro.

DEJANDO CONSTANCIA ESCRITA

El notario redactará un acta notarial, que será gratuita, en la que dejará constancia de los hechos comprobados y de las explicacionesdadas al consumidor, así como de las preguntas que este le haya planteado con sus respectivas respuestas.

  1. Fase contractual o escritura pública del préstamo
  • Tras esos diez días, y redactada y firmada el acta notarial por usted y -de haberlos- por su fiador y/o garante hipotecario, se inicia la llamada fase contractual, con la autorización de las escrituras de la compraventa y del préstamo hipotecario, que suelen firmarse simultáneamente. Este es el último momento para aclarar cualquier duda que tenga, porque una vez autorizadas las escrituras por el notario, no se podrá volver atrás.
  • El día de la firmase reúnen ante el notario los vendedores, los representantes de la entidad bancaria y usted como comprador y prestatario.
  • En la escritura pública constarán todos los conceptos básicos del préstamo hipotecarioya supervisados y explicados en el acta previa -que el notario volverá a recordar y a enumerar- especialmente todos los apartados recogidos en la FEIN, como son el capital, los plazos, el interés ordinario y los gastos que le corresponde pagar a cada parte. Por supuesto, también figurará la constitución de la hipoteca y las facultades o poderes que se confieren a acreedor para proteger su derecho.
  • Además, el notario insertará en la escritura pública del préstamo hipotecario una reseña identificativa del acta notarialrealizada en la fase precontractual, que será prueba del asesoramiento imparcial prestado por el notario y de la manifestación de que el prestatario ha comprendido y aceptado el contenido de todos los documentos, de modo que se cumple el principio de transparencia que guía la nueva normativa.
  • El notariole entregará o remitirá telemáticamente, sin coste, una copia simpley el Registro de la Propiedad le hará llegar gratuita y telemáticamente una nota simple literal de la inscripción y de la nota de despacho y calificación. Se enviarán a la dirección de correo electrónico que usted indique.
  • En cualquier caso, siempre podrá usted acudir al notario para obtener una nueva copia(aunque esta sí tendrá un coste; siempre el marcado oficialmente por el Estado).

La autorización y firma de las escrituras de compraventa y del préstamo hipotecario se suelen producir de forma simultánea. Tras su rúbrica, el notario enviará al Registro de la Propiedad una copia auténtica electrónica de ambas escrituras.

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